不心疼房票？新政后，杨柳郡的“一室户”住宅又开始好卖了
◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末
01
517新政至今，杭州二手市场上，卖得既好又贵的楼盘是谁？
答案是杨柳郡。连续两个月，二手成交套数TOP20榜单上，杨柳郡都有姓名。再看网签均价，无论6月的4万7还是7月的4万5，它也是稳稳的个盘第一。
你可能会有疑问：杨柳郡只卖4万7？
我查了手边买房的成交记录，发现：新政至今，杨柳郡一共成交28套住宅，居然14套都是一室小户型！其中，约45㎡有12套，还有2套是66㎡。
手边买房数据（部分房源网签价做低）
就是这批占比一半的小户型，网签均价常在4万上下，大幅拉低了杨柳郡的均价。
而且，杨柳郡并非个例，新政之后，多个楼盘出现了小户型住宅成交爆发。
两个多月来，凯德湖墅一共成交4套房源，53㎡有2套；融信杭州公馆成交4套，59㎡1套；晓时代成交5套，59㎡1套；天城府天著成交9套，约60㎡2套……
单看绝对套数是不多，但占比一点不低。
这些50㎡上下的小户型，绝非商品房楼盘的主力面积。那么，为何最近成交井喷，都是谁在买单？
02
上述小户型，分析一下就能发现：杨柳郡、湖墅和杭州公馆的情况最像。
都是交付不久的次新房，小区品质不错、房价在线，最关键的一点是，都有学区概念。只不过，这么小的户型，住起来舒适度怎么样？
我去了趟杨柳郡，实地看了看。
杨柳郡这批小户型，位于去年6月交付的四期，一共两幢楼。南面沿九和路，正对7.8万㎡的七堡花园城，西侧是地铁1号线七堡站，下楼走地下通道即可直达。
一到楼上，场面还是有点“震撼”的：北向是一条超长的通道大走廊，房源全部朝南排布，感觉就像进了经济型酒店，4梯21户！
杨柳郡四期小户型的北向大长廊
以一套不带燃气的44㎡为例，精装带地暖。进门左手边是没有窗的暗卫，和一个小鞋柜。
再往里是一览无余的朝南大统间，南向开间约3.3米，比正常的3米卧室略宽一点。整体进深约8.8米，跟常见的平层酒店式公寓差不多，布局紧凑。
大统间的右侧是电磁炉、水槽和橱柜，又占据了一部分位置。南侧摆放床和衣柜，中央则是餐客厅一体的空间。
虽然是住宅产权性质，但和酒店式公寓有一样的BUG：没有正经厨房（部分房源通燃气），也没有阳台，烧饭和晾晒都不方便。功能也单一，无论44㎡还是66㎡，都只有一房格局。
我看的这套44㎡，挂价200万，不满两年有增值税。
面积再大一点、又通燃气的户型，单价要再高一些。约50㎡一房，要230万左右，也有税；通不通燃气，总价大约相差30万。
凯德湖墅小户型室内实景
凯德湖墅的小户型，情况也类似。同样位于小区沿马路的一幢楼，一条长走廊两梯九户，中间还杵着几个扎眼的消防门。
不过，湖墅的格局要好得多。
53㎡虽然也是一房，但是客厅和卧室两开间南，南向总面宽约5.5米。进门有独立厨房，还有南向阳台。如果实在想要再多一个卧室，客厅再隔一下，勉强也是可以的。
这批53㎡小户型，目前最便宜的一套总价275万，有税。
03
那么问题来了。这批带学区的小户型，50㎡上下面积都是一房，功能性一般；但基于地段和小区品质，价格不低，总价都要两三百万。
既然成交放量，最近是哪些客户在买呢？
“主要是两类客群在买。第一类是为了学位购买的，很多都不会住在这里；第二类是单身白领或年轻情侣，作为首套房过渡居住。”
杨柳郡和湖墅附近的中介小哥，告诉我的答案差不多。
杨柳郡环境优越
首先，以杨柳郡为例，它的学区是采荷实验澎致小学。因此，周边小区一些看中“名校公办”招牌的家长会为它买单。
我就认识一位住云悦湾大户型的业主，觉得对口的澎汇小学名气不够，又到杨柳郡买了套小户型，读书自住两不误。
很多人买了纯粹占学位但不住，是因为杨柳郡小户型太鸡肋。
带着孩子一房实在不够住，没阳台，有些还没厨房；即使是66㎡，南向开间也不到4米，根本隔不出两个房间来。
凯德湖墅园区实景
从这个角度看，学区属于育才京杭小学的凯德湖墅小户型，要更受欢迎些。它的53㎡勉强可以隔成两房，63㎡则是正常两房设计。
其次，单身白领或年轻情侣对这类品质次新房很中意，同时不大在乎不能开伙、没阳台等缺陷，下单的也不少。
杨柳郡是TOD大盘，坐地铁方便，园区绿化和配套氛围也不错，是年轻人会喜欢的那种时髦社区范儿；凯德湖墅地段闹中取静，又紧邻运河，“周边大悦城和乐堤港写字楼里的白领挺多的”，中介告诉我。
再者，因为户型设计更合理，两开间有阳台，周围环境又好，凯德湖墅要再多一类分巢老人客群。
04
身为学区房，去年至今，两盘小户型遭遇重创，经历了抛物线式行情。中间一度冰冻，新政后才算有所回温，价格也降了不少。
杨柳郡尤其典型，出道即巅峰。
去年6月，杨柳郡四期交付之时正逢楼市火热，还有过一段春风得意的时光。很快就有两套小户型高价成交，一套是42㎡低楼层，总价250万，单价近6万；一套是44㎡顶跃（特殊户型），总价318万。
但很快到去年10月，行情陷入僵局，完全成交不了了。当时一套44㎡一路从210万降到180万，还能谈；而它的新房买入价，也要约150万，几乎就是成本价出。
杨柳郡实景
直到517新政定向放松二手房，这批小户型才开始复苏。
6月，44㎡不带燃气户型，有过199万的成交；另一套带燃气的46㎡，则卖到250万。
湖墅小户型的高光时刻，也出现在去年上半年。
当时一套顶楼的53㎡，以300万成交，还带营业税。“买家到手单价接近6万5，真的是肉痛，但是小朋友要读书，等不了没办法。”中介告诉我。
再比比如今最便宜的挂价，53㎡非顶楼带税是275万，至少能相差约30万。
艮北实景
去年杨柳郡四期交付时，一下子猛增一两百套小户型挂牌，不少人担心它会直接“拉垮”艮北三兄弟（杨柳郡、云悦湾和汇港城）的房价。
如今经历了一年多的行情飘摇，杨柳郡四期小户型和艮北三兄弟，基本还是稳住了两个价格体系。
一来小户型业主该低价卖的卖，舍不得降的就出租，挂牌房源少了许多。
二来艮北三兄弟品质不错，自住的多，挂牌量也少。云悦湾挂牌仅27套，汇港城29套，杨柳郡95㎡以上的挂牌量也才76套。
所以，虽然相较去年高点有所回落，云悦湾和汇港城的房价仍在5.8万—6万左右；更贵一点的杨柳郡一二期，则能有约6.1万—6.2万，比较稳健。
05
杨柳郡一室户这一波卖得好，一是因为517新政的助力，二是价格确实便宜了。
首先，新政后，市场上多出了许多二手房票。比如社保年限未满、仍然摇不了新房的年轻人，但可以先买二手房了；再如一些投靠老人房票也复活了。
这些“新生”二手房票，或承价能力有限，接不起贵的；或转化不成有用的一手房票，用了也不可惜。
而杨柳郡一室这样的低总价次新房，对他们来说可能正合适：门槛不高，但已是能力范围内的较好选择。相当于说，新政刚好精准惠及了这类房源。
归根结底，像这类带学区的市中心一室户，关键要跟同小区大户型有明显的价差。
杨柳郡实景
我们再来比对下：
杨柳郡小户型，成交单价约4.3万—5.5万；杨柳郡大户型，单价约5.6万—6.2万。
湖墅小户型，成交单价约5.2万—5.5万；湖墅大户型，则要约6.5万—7.2万。
毕竟面积小，总价可控，如果便宜，大家也就不计较它的房子缺陷和升值空间有限了。不怎么视其为资产，而是更多当作一种大宗消费品。
想通了，一些房票富余的家庭也就买了。如果贵，还要沉淀一张房票，买它就没意思。
跟买一套足够便宜的300㎡商业大平层，只为享受其阔绰的空间感，是类似的道理。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 咏桂里 | 39500 | 板块：萧山市北 房源：156套 户型：104-164㎡ 登记方式：冻资120-300万 登记日期：7.29-7.31 |
| 春知海棠苑 | 31200 | 板块：勾庄 房源：160套 户型：160-162㎡ 登记方式：首套冻资120万，其他240万 登记日期：7.29-7.31 |
| 杭房首望澜翠府 | 合院36000 洋房18000 | 板块：富阳东洲 房源：43套 户型：136-373㎡ 登记方式：验资70-400万 登记日期：7.28-7.30 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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文∣Echo
编辑∣二叔
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